Tüm dünyada ve ülkemizde etkili olan Covıd19 hastalığı salgını, daha önce hiç akla gelmeyen birçok sorunu beraberinde getirmiştir.
Öncelikle bu salgın süreçte halk sağlığının korunması birinci önceliktir; devlet tarafından aktif önlemler alınmış ve etkin bir şekilde uygulanmıştır.
Her ne kadar bu önlemler toplumun ve bireyin sağlığını koruma motivasyonu ile alınsa da; uygulama alanının genişliği, süresi ve etkileri açısından önemli ekonomik ve hukuki sonuçları da ortaya koymuştur.
Bu noktada “yeni normal” olarak ifade edilen bir süreçten geçmekte olduğumuz ve bir adım daha ileri giderek en azından bir süreliğine eskisi gibi olmayacağı aşikardır. Bu bakımdan toplumun tüm kesimlerini etkileme potansiyeline sahip ve kendi içinde çeşitli belirsizlikler taşıyan bir süreç içinde olmamız somut bir gerçekliktir.
Alınan önlemlerin başta işçi-işveren, satıcı-alıcı, sahip-kiracı ilişkileri olmak üzere birçok alanda etkili olması kaçınılmaz olarak ekonomik ve hukuki sorunlara yol açacaktır.
Salgın hastalığın hukuki ilişkilere etkisi bakımından Kanunda “mücbir sebep“, “öngörülemeyen ve direnilemeyen, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işleyişi dışında gerçekleşen, kesinlikle ve kaçınılmaz olarak genel bir davranış veya borç normunun ihlaline yol açan olağanüstü olay” olarak tanımlanmaktadır. Salgını “mücbir sebep” kapsamında “doğal afetler gibi depremler, seller, yangınlar, salgın hastalıklar” ve yargının bu konuda dava süreçlerine getirilecek uyuşmazlıkları nasıl yorumlayacağı belirsizdir.
Salgın nedeniyle yargıya zorunlu mola verilmesi, bu sürecin etkileri sonucu gelişen birçok yeni anlaşmazlık için sonuç arayan avukatlar ve şahıslar ve sistem açısından çok verimli olamıyor.
Kira anlaşmazlıkları için tek seçenek dava mı?
Dava dışı uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk, doğabilecek uyuşmazlıklarda ve özellikle sahip -kiracı ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda güçlü ve avantajlı bir seçenektir.
Arabuluculuk yöntemi, ülkemizde 2013 yılından itibaren başvuru sayısı ve başarısı ile Covit salgın döneminde açığa çıkan yeni tür uyuşmazlıklar için en etkili yöntemdir.
Arabuluculuk mevzuatımız kapsamında; tarafların serbestçe elden çıkarabilecekleri iş veya işlemlerden kaynaklanan özel hukuk Uyuşmazlıklarının çözümünde, yabancı unsurlara sahip olanlar da dahil olmak üzere arabuluculuğun uygulanabileceği, belirtilmiştir.
Bu tanıma dayanarak tarafların serbestçe elden çıkarabilecekleri iş ve işlemlerde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda yabancı bir unsuru olsa bile uyuşmazlıkların arabuluculuk yoluyla davaya başvurmadan çözülmesi mümkündür.
Yabancı bir unsurla olan uyuşmazlıklar, HUAK kapsamında arabuluculuğa uygun uyuşmazlıklar arasında sayılmakla birlikte, hangi uyuşmazlıkların yabancı bir unsurla olan uyuşmazlıklar olduğu ayrı ayrı düzenlenmemektedir.
Yabancılık unsuru, yasal bir işlemin veya birden fazla yasal düzen ile ilişkinin bağlantısı olarak ifade edilir. Uluslararası tahkim Kanunu’nun 2. maddesi, yabancılaşma sürecindeki Taraflardan birinin veya her ikisinin yabancı olduğu, yabancı bir ülkede çözümün anlaşmazlığın konusu olduğu, Sözleşmenin kendisinin veya icra yerinin yabancı bir devlette olduğu durumlarda yabancılık unsurunu açıklamak için kullanılabilir.
• Tarafların özgür ve gönüllü özgürlüğe sahip oldukları ve anlaşmazlıkla ilgili dava açmakta, davaya devam etmekte veya davayı barışçıl bir feragat veya kabulle sonlandırmakta serbest oldukları özel hukuk uyuşmazlıkları için Arabuluculuk, anlaşmazlıkları çözmek için kullanılabilir.
Tarafların dostane bir şekilde çözümleyebileceği özel hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk mümkündür.
Kiracı – Sahip İlişkilerinden Doğan Uyuşmazlıkların Arabuluculuk Yoluyla Çözümü
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre ” Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya bir şeyin kullanımı ile birlikte kullanımını kiracıya bırakmayı taahhüt ettiği ve kiracının karşılığında kararlaştırılan kirayı ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.” olarak tanımlanır.
En yaygın kira uyuşmazlıkları
*Tahliye,
* Kira bedelinin belirlenmesi ve intibak davaları.
* Kira ücretlerinin ödenmemesi, eksik ve geç ödenmesi,
* Kira sözleşmesinden ve kat mülkiyetinden doğan yükümlülüklerin ihlali,
İçişleri Bakanlığı’nın salgın sürecinde 16.03.2020 tarihinde 81 il Valiliğine gönderdiği genelge ile;
“internet cafe, oyun salonları, her türlü, (o içerde alışveriş merkezleri ve restoranlar da dahil olmak üzere) kapalı çocuk oyun alanları, her türlü çay Bahçesi, dernek, kulüp, lunapark, yüzme havuzu, Türk Hamamı, sauna, müzik, kumarhaneler, meyhaneler, Meyhane, kahvehane, kafeterya, kafeteryalar, ülke Bahçeleri, nargile salonları, nargile kafeler, internet salonları, tiyatro, sinema, performans merkezleri, konser salonları, nişan/düğün salonları, restoranlar, kafeler, spa, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri geçici olarak askıya alındı.”
icisleri.gov.tr/koronavirus-tedbirleri
Bu genelge kapsamında faaliyetlerini zorla askıya almak zorunda kalan işyerlerinin herhangi bir gelir elde edememesi ve kiralanandan yararlanamaması nedeniyle kira borcunun ifasına ilişkin çeşitli sorunlar ortaya çıkmıştır.
Resmi Gazete 26.03.2020 tarihli 7226 sayılı Kanun ile; Salgın sürecinde faaliyet gösteremeyen veya faaliyetleri azalan işyerleri için olumsuz sonuçlar doğursa da “1/3/2020’den 30/6/2020’ye kadar faaliyet gösterecek işyerinin kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliyesine sebep teşkil etmeyeceği” düzenlenerek ertelenmeye çalışılmıştır. Performansın imkansızlığı veya performanstaki aşırı zorluk nedeniyle kiranın hiç ödenmemesi birçok anlaşmazlığın ortaya çıkmasına neden olacaktır.
Buna ek olarak, yeni koşullara göre Sözleşme, ancak geçerli olarak kurulmuş bir sözleşmeden doğan borcun performansı nedeniyle daha sonraki bir sebep için son derece zor olmuştur, ya da getirilmesine ilişkin hakları saklı kalmak olması nedeniyle borcunu yerine getirmemiş olan borçlu güncellenmesi talep olarak özetlenebilecek, adaptasyon istekleri, uygulamaları da daha sık bu süreçte ortaya çıkmıştır. mümkün kabul edilir.
Kira bedellerinde indirim talep etmek bazı şartların varlığına bağlıdır:
- Kiracı Sözleşmenin uyarlanmasını talep ettiğinde, aşırı icra zorluğundan doğan hakları saklı kalmak kaydıyla borcunu henüz yerine getirmemiş veya ifa etmiştir.
- Bu olağanüstü durum, kiracının neden olmadığı bir nedenle ortaya çıkmalıdır,
- Uzun vadeli bir sözleşmede öngörülmeyen, beklenmedik ve olağanüstü bir durum olmalıdır,
- Sözleşme sırasında var olan gerçekler (olağanüstü durumdan dolayı) Sözleşmenin ifasının iyi niyet kuralına aykırı olduğu ölçüde değişmelidir.
Uyum taleplerinin mahkemelerce nasıl ele alındığı, kiracıların gerçek veya tüccar olmalarına bağlı olarak ekonomik kriz ve kur dalgalanmaları dönemlerinde yargı kararlarında farklı şekillerde ele alınmış ve yorumlanmıştır. Önümüzdeki dönemde bu gibi durumlarda salgının etkilerinin nasıl ele alınacağı ve mahkemelerin konuya nasıl karar vereceği şimdilik oldukça belirsiz görünüyor.
Kira Uyuşmazlıklarının arabuluculuk yoluyla çözülmesinin avantajları;
Online Arabuluculuk toplantısı;
Arabuluculuk süreci esnek bir süreç olduğu için arabulucu tüm süreci tarafların beklenti ve ihtiyaçları doğrultusunda planlayabilir ve yürütebilir. Taraflar arabuluculuk toplantılarına isterlerse telekonferans veya video konferans yoluyla çevrimiçi olarak katılabilirler. Böylece, farklı şehirlerdeki taraflar için bu Uyuşmazlıkların Çözümü, ilave seyahat ve konaklama masrafları gibi yükler olmadan ve hatta mevcut süreç nedeniyle salgın bulaşma riski olmadan çözülebilecek, arabuluculuk toplantısı süreci çözülecektir.
Ekonomik;
Arabuluculuk süreci, yargılama olmadığı için dava ücretleri, keşif ve bilirkişi inceleme masrafları, posta masrafları, avans masrafları, icra ücretleri, icra masrafları, tahliye, Kayyum ücreti, nakliye gibi masraflar olmayacak ve uyuşmazlıklar ekonomik bir şekilde çözüme kavuşturulabilecektir. Bu uyuşmazlıklar için arabuluculuk ücreti ödenirse ve süreci bir vekil takip ederse, uyuşmazlık avukatlık ücreti dışında taraflar için herhangi bir ek masraf olmadan çözülebilir.
Zamandan tasarruf;
Kira alacaklarına ilişkin arabuluculuk veya intibak taleplerine ilişkin uyuşmazlıklarda uyuşmazlık yıllar sürecek dava süreçlerine kıyasla birkaç gün veya birkaç hafta içinde dahi çok kısa sürede çözüme kavuşturulabilmekte ve bu da zaman kazandıracaktır. Öte yandan arabuluculuk sürecinin başlangıcından sonuna kadar geçen sürede zamanaşımı ve mahrumiyet süreleri sona erdiği için, bu süreç sonunda taraflar arasında anlaşma sağlanamasa bile hak kaybı yaşanmayacaktır.
Vergi Avantajı;
Taraflar arabuluculuk faaliyetinin sonunda bir anlaşmaya varırlarsa, anlaşma belgesini başka bir resmi işlemde uygulanabilirlik açıklaması olmadan kullanırlarsa, damga vergisi sabit olarak tahsil edilir.
Taraflar arasındaki ilişkilerin korunması;
Tüm çıkar çatışmalarında olduğu gibi, bu tür uzun vadeli ilişkilerin korunması ve sürdürülebilirliğinin, kira uyuşmazlıklarında her iki tarafın çıkarlarını koruyacak şekilde çözülmesi önemlidir. Her iki tarafın çıkarlarının dikkate alındığı bir çözüm, barışçıl araçların temel amacıdır. Bu noktada uyuşmazlıkların arabuluculuk yoluyla çözülmesi, dava ile kıyaslandığında ilişkilerin sürdürülmesi ve sürdürülmesi açısından en uygun ortamı sağlayacaktır.
Anlaşma seçeneklerinin çokluğu;
Arabuluculuk sürecindeki karar alma yetkisi taraflara ait olduğundan, karşılıklı olarak müzakere edilen ve her iki tarafın çıkarlarını koruyacak çok çeşitli seçeneklerde kendi çözümlerini bulmaları mümkündür.
Böylece taraflar, uyuşmazlığı geçmişteki kira süreleri ile ilgili olarak istedikleri koşullar altında revize ederek ve kendi dinamikleri içinde devam ettirerek uyarlayabilirler.
Beklenmedik durumlar ve yeni koşullar nedeniyle kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli ve zam oranlarının revize edilmesi, yabancı para cinsinden yapılan kira sözleşmelerinde döviz sabitlemesi, varsa ödeme planı, ödeme şekli gibi seçeneklerin kullanılması, taşınmazın özel durumuna ve kullanım koşullarına ilişkin şartların görüşülmesi. Kira sözleşmesinin tüm şartlarını müzakere ederek yeniden belirlemek ve değiştirmek mümkündür.
Kira sözleşmesinin tarafları; arabuluculuk sürecinde belirledikleri koşullar altında kira sözleşmesini feshedebilir, tahliye şartlarını ve sürecini düzenleyebilir veya isterlerse belirledikleri koşullar altında sözleşmeyi askıya alabilirler.
Karşılıklı çıkarların korunması;
Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça arabuluculuk gizli olduğundan, anlaşmanın şartları gizli kalacak ve böylece tarafların ticari itibarını ve çıkarlarını koruyacaktır. Gizlilik sayesinde tarafların sözleşme şartlarındaki özel şartlara uygun olarak yaptıkları tespit ve revizyonlar taraflar dışındaki üçüncü şahıslar tarafından bilinmeyecek ve varılan anlaşma emsal teşkil etmeyecektir.
Sözleşme belgesinin uygulanabilirliği;
Taraflar kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkta arabuluculuk yoluyla anlaşmaya varırlarsa, anlaşma belgesi uygulanabilir bir belge olacaktır.
Tarafların ve arabulucunun imzaladığı anlaşma belgesi, medeni hukuk mahkemesinden uygulanabilirlik açıklaması alınarak yazılı bir yürütmeye tabi tutulabilir; anlaşma belgesi taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından imzalanırsa, mevzuatımız gereği uygulanabilirliğin ayrı bir açıklamasına gerek kalmadan doğrudan uygulanabilecek geçerli bir belge olacaktır.
Anlaşma halinde uyuşmazlığın kesin olarak feshi;
Taraflar kira ilişkisinden doğan uyuşmazlığı arabuluculuk yoluyla müzakere ederek anlaşmaya varırlarsa, arabuluculuk anlaşma belgesinin hukuki niteliği kapsamında mahkeme kararı olduğundan ve arabuluculuk süreci sonunda anlaşma belgesi imzalanırsa kararlaştırılan konularda dava açılması mümkün olmayacak ve uyuşmazlık sonlandırılacaktır.
Mevcut süreçte kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk yoluyla çözüm, davaya başvurmak yerine önemli avantajlar sağlar.
